大規模修繕・改修工事成功のながれ
大規模修繕・改修工事成功のながれ
ポイント１ スケジュール確認と組織づくり
管理組合の理事会では、日常管理の問題点の解決に時間を割かれます。大規模修繕工事の検討に当たり多くの場合、理事会の諮問機関として専ら大規模修繕工事に関して検討する専門委員会を組織します。一般的に修繕委員会といいます。
修繕委員会は委員の数や議決の方法、審議事項や理事会への報告義務と予算などを定めた規則を作り、総会で普通決議の承認を経て発足させます。次に、修繕委員会で全体のスケジュールと工事の型式を審議します。
大規模修繕工事は計画から完成まで2年に及ぶことも珍しくありません。 大規模修繕工事の準備段階では管理会社やマンション管理士、また無料勉強会を活用しましょう。
マンション大規模修繕工事福岡.comを運営しております住商産業株式会社 福岡支店ではマンションの大規模修繕に関する無料ご相談会、マンション現状確認のための理事会様や修繕委員会様との同行現地確認も無料で行っております。お気軽にご相談,、ご利用ください。
ポイント2 合意形成を大切に
大規模修繕では管理組合の工事予算承認や工事中の管理組合の皆様をはじめマンションにお住いの皆様のご協力が不可欠です。そこで各区分所有者に修繕の目的や内容などをよく説明し、理解してもらうことが必要となります。
そのためにもマンションのどこがどの程度傷んでいるか、補修・修繕の方法、その説明資料となる建物あるいは設備の劣化調査診断（写真参照）が欠かせません。また、お住いの皆さまの目から見た不具合の状況や、修繕を希望する箇所、修繕に対する意見を聞くアンケートの実施もマンションの現況の把握に有効です。
こうした大規模修繕に対する関心を高めるには修繕委員会や理事会で大規模修繕・改修工事に関し今どのようなことが検討されているのかを広報することも大切です。
例えば調査診断結果やアンケート結果の発表会などへのできるだけ多くの区分所有者参加してもらい意見を収集し、合意が得られるよう進めていきます。施工者の選考基準を明確にし、公正な選定を行い、選定過程を充分に説明することも合意形成の大きな柱となります。
ポイント3 資金の裏付け
長期修繕計画において大規模修繕工事の費用は概算金額が試算され時期が計画されています。しかし、分譲時のマンションの販売をしやすくするためにたてられ、見直しがなされていない長期修繕計画による修繕積立金では修繕工事に対する積立金自体が賄いきれない場合も多く見受けられます。もし、修繕積立金の残額がそれに届かない場合は、工事の優先順位をつける、工法の再検討、大規模修繕の一部延期などの調整が必要となることがあります。また傷みが激しく工事を延ばせない時には一時金の徴収や借り入れを考えなければなりません。
しかし、現在の厳しい経済情勢では多額の一時金徴収は新たな未収金の発生を招くだけです。また、借り入れもその返済期間中は次の大規模修繕に向けた資金の実質的な積み立てができません。
こうした状態に陥る前に来るべき大規模修繕の前に長期修繕計画を把握しましょう。必要に応じて長期修繕計画を見直し予想工事費と現状の積立金を確認し値上げ改訂が避けられないならば積立金額の見直しを検討することが必要となります。
ポイント4 管理会社との関係をはっきりさせる
日常管理のパートナーである管理会社を大規模修繕工事の中でどのように位置づけるか計画の最初のうちに管理組合として決めておく必要があります。管理会社は大規模修繕に下記のようなケースでかかわります。
① 修繕委員会専門委員会や理事会の事務局的役割
大規模修繕工事の計画や実施中には、通常の日常管理の他に膨大な事務が発生します。委員や理事ではその事務をこなしきれないことが多く、会議の準備や書類の作成に手慣れた管理会社の助力を仰ぐ例も見られます。
また、監理者や工事業者を決定した場合はその実務は監理者や工事業者に移りますが節目となる総会決議など管理組合に対しての実務は管理会社に相談します。 ただし、この業務はあくまで年間の委託管理業務ではありませんので、もしその業務を依頼する際には、管理会社と改めてその業務の委託契約を結ぶこととなります。
② 設計監理者としてコンサルタント業務の見積に参加
一級建築士事務所として工事の設計監理（調査診断も含む例が多い）業務の見積もりに参加する場合があります。この場合には、工事見積もりと同様にいくつかの設計監理会社のうちの１社と位置づけるのか、それとも従前からの信頼関係に基づいて特命でその会社と随意契約を結ぶのか、管理組合で判断することになります。
③ 施工者として工事見積もりに参加
管理会社は日常管理でよくそのマンションを知っています。社内に工事部門があり建設業の免許も得ている管理会社は施工業者工事見積参加の意思を示す例があります。管理会社１社のみの見積りでは選定プロセスが不透明のため合意形成が難しくなります。複数の見積参加会社のあくまで１社という位置づけが大切です。
④ 責任施工業者として見積もりに参加
管理会社は責任施工方式の業者として見積もりに参加することもあります。 管理会社１社のみの見積りでは選定プロセスが不透明のため合意形成が難しくなります。複数の見積参加会社のあくまで１社という位置づけが大切です。
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