１ ガイドラインの目的 本ガイドラインは、主として新築マンションの購入予定者向けに、修繕積立 金に関する基本的な知識や、修繕積立金の額の目安を示し、修繕積立金に関す る理解を深めていただくとともに、分譲事業者から提示された修繕積立金の額 の水準について判断する際の参考材料として活用していただくことを目的に 作成したものです。
２ 修繕積立金と長期修繕計画について
（１）修繕積立金について マンションの外壁や屋根、エレベーター等の共用部分は、マンションの購入 者（区分所有者）で団体（管理組合）を構成し、維持管理・修繕を行うことと なります。 購入したマンションについて、安全・安心で、快適な居住環境を確保し、資 産価値を維持するためには、適時・適切な修繕工事を行うことが必要ですが、 マンションの共用部分の修繕工事は、12 年、15 年、30 年といった長い周期で実 施されるものが多く、修繕工事の実施時には、多額の費用を要します。 こうした多額の費用を修繕工事の実施時に一括で徴収することは、区分所有 者にとって大きな負担となり、区分所有者間の合意形成が困難であるほか、場 合によっては、資金不足のため必要な修繕工事が実施できないといった事態に もなりかねません。 こうした事態を避けるため、将来予想される修繕工事に要する費用を、長期 間にわたり計画的に積み立てていくのが、「修繕積立金」です。 このように、修繕積立金は、マンションを長期間にわたり、良好な状態に維 持していくために必要なものです。 なお、修繕積立金は、共用部分について管理組合が行う修繕工事の費用に充 当するための積立金であり、専有部分について各区分所有者が行うリフォーム の費用は含まれません。
（２）長期修繕計画について 修繕積立金の額は、将来見込まれる修繕工事の内容、おおよその時期、概算 の費用等を盛り込んだ「長期修繕計画」に基づいて設定されます。 一般に長期修繕計画は、修繕積立金とともに分譲事業者から提示されますが、 長期修繕計画の作成方法やそこに盛り込むべき内容については、平成 20 年６月 に、国土交通省が作成・公表した「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成 ガイドライン及び同コメント」（以下「長期修繕計画作成ガイドライン」といい ます。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/manseikanri.htm）におい て説明されていますので、長期修繕計画についてより理解を深めたい場合には、 そちらも適宜参考にしてください。 3 なお、長期修繕計画は、将来実施する修繕工事の内容、時期、費用等を確定 するものではなく、一定期間ごとに見直していくことを前提としています。例 えば、修繕工事の内容は、計画作成時のマンションの現状の仕様等を踏まえて 設定されますが、実際の修繕工事の実施時には、技術革新等により異なるもの になることがあります。また、計画期間を何年に設定するかによって、計画に 盛り込まれる修繕工事の内容も異なります（新築時の計画期間が 30 年の場合、 修繕周期がこれを超える修繕工事項目は盛り込まれていません）。こうしたこと からも、長期修繕計画は一定期間ごとに見直していくことが必要となります。
３ 修繕積立金の額の目安について
（１）修繕積立金の額の目安の算出方法と留意点 マンションの購入時には、分譲事業者から、長期修繕計画とそれを基に設定 された修繕積立金の額が提示されます。
（２）では、分譲事業者から提示された修繕積立金の額の水準について、購 入予定者が判断する際の参考になるよう、「修繕積立金の額の目安」を示してい ます。 修繕積立金の額は、個々のマンションごとに様々な要因によって変動し、ば らつきも大きいことから、その「目安」の算出に当たっては、実際に作成され た長期修繕計画を幅広く収集し、その事例の平均値と事例の大部分が収まるよ うな幅として示すこととしています。
具体的には、
① 主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションを対 象に、
②長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って作成された長期修繕計画※の 事例（８４事例）を収集・分析し、 ※長期修繕計画作成ガイドラインに示す主要な修繕工事項目（19 項目、ただし機械 式駐車場は除く）が含まれており、かつ、計画期間が新築マンションは 30 年以 上、既存マンションは 25 年以上であるもの。目安の算出に用いた 84 事例のマン ションの概要については 15 ページをご参照ください。
③新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み 立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。
また、マンションに機械式駐車場がある場合は、修繕工事に多額の費用を要 し、修繕積立金の額に影響する度合いが大きいことから、（２）では、機械式 駐車場に係る修繕積立金を特殊要因として別に加算することとしました。 なお、上述したように、修繕積立金の額は、マンションごとに様々な要因に よって変動します。（２）で示す額は、あくまでも上記のような事例調査から 導き出した「目安」であり、修繕積立金の額が「目安」の範囲に収まっていな いからといって、直ちに不適切であると判断される訳ではありません。「目安」 の活用にあたっては、（３）の留意点についても参考にしてください。 5 （２）修繕積立金の額の目安 （算出式） Ｙ＝ＡＸ（＋Ｂ） Ｙ：購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安 Ａ：専有床面積当たりの修繕積立金の額（下表） Ｘ：購入予定のマンションの専有床面積（㎡） （ Ｂ：機械式駐車場がある場合の加算額 ） ※駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料について、管理費や修繕積立 金と区分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使 用料収入で賄うこととする場合には、「機械式駐車場がある場合の加算額（B）」 を加算する必要はありません。 ①専有床面積当たりの修繕積立金の額（Ａ） 階数/建築延床面積 平均値 事例の 3分の 2 が包含される幅 5,000 ㎡未満 218 円／㎡・月 165 円～250 円／㎡・月 【15 階未満】 5,000～10,000 ㎡ 202 円／㎡・月 140 円～265 円／㎡・月 10,000 ㎡以上 178 円／㎡・月 135 円～220 円／㎡・月 【20 階以上】 206 円／㎡・月 170 円～245 円／㎡・月 （円/専床㎡・月） 注）・事例にはばらつきが大きいため、「平均値」とともに、事例の大部分が収まるような範囲を 示すという観点から、「事例の 3 分の 2 が包含される幅」をあわせて示しています。なお、 平均値とあわせて標準偏差による範囲の表現方法もありますが、事例のばらつきが正規分布 とはならないため、ここでは分かりやすさを優先して中央よりの３分の２の包含幅（事例の 上下６分の１を除外した幅）としました。この包含幅の値は、5 円単位で表示しています。 ・超高層マンション（一般に 20 階以上）は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほ か、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にあることから、 【20 階以上】の目安を分けて示しています。また、それ以外のマンションのうち、特別避難 階段等の設置が義務付けられる 15 階～19 階のマンションについては、供給量が少なく、目安 算定に用いる事例も十分でなかったため、【15 階未満】の目安として示しています。なお、15 階～19 階のマンションの目安については、【15 階未満】の目安と【20 階以上】の目安との間 に収まるものと考えられます。 【15 階未満】 【20 階以上】 100 200 300 0 5000 ㎡ 10000 ㎡ （建築延床面積） 218 165 250 202 140 265 135 220 178 170 245 平均値 事例の 3 分の 2 が包含される幅 250 206 150 6 ②機械式駐車場がある場合の加算額（Ｂ） Ｂ ＝ 機械式駐車場の１台あたりの修繕工事費（下表）×台数 × 購入を予定する住戸の負担割合 （住戸の負担割合は、専有部分の床面積の割合としている場合が多い。） 機械式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費 機械式駐車場の修繕工事費 機械式駐車場の機種 （１台当たり月額） ２段(ピット１段)昇降式 7,085 円/台・月 ３段(ピット２段)昇降式 6,040 円/台・月 ３段(ピット１段)昇降横行式 8,540 円/台・月 ４段(ピット２段)昇降横行式 14,165 円/台・月 ※「長期修繕計画作成の手引き」（（社）高層住宅管理業協会）においては、修繕工事費はピッ ト式と地上式との差は少ないことを前提に上記 4 種類の方式が掲載されております。「機械 式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費」は、この手引きの「機械式駐車場維持保全資料」の 20 年間の累計費用の目安を月額に換算した数値（5 円単位で表示）です。 【修繕積立金の額(ＡＸ)】 例えば、10 階建てで、建築延床面積が 8,000 ㎡のマンションの、専有床面積 80 ㎡ の住戸を購入する場合は、 目安の平均値 80 ㎡×202 円／㎡・月 ＝ 16,160 円/月 目安の幅 80 ㎡×140 円／㎡・月 ＝ 11,200 円/月 から 80 ㎡×265 円／㎡・月 ＝ 21,200 円/月 まで となります。 【機械式駐車場がある場合の加算額(Ｂ)】 例えば、購入しようとするマンションに、２段（ピット１段）昇降式の機械式駐車 場が 50 台分あり、購入を予定する住戸の専有床面積が 80 ㎡、マンション全体の専有 床面積の合計が 6,000 ㎡（負担割合が 80/6000）の場合、 7,085 円（月額修繕工事費の目安）×50 台 × 80/6000 ＝4,723 円 となります。 ※購入予定のマンションの修繕積立金と「修繕積立金の額の目安」との比較方法
５ 修繕積立金の主な変動要因について マンションの修繕工事費は、建物の形状や規模、立地、仕上げ材や設備の 仕様に加え、区分所有者の機能向上に対するニーズ等、様々な要因によって変 動するものであり、このような修繕工事費を基に設定される修繕積立金の額も、 当然、これらの要因によって変化する性格のものです。 以下に、マンションの修繕積立金の額に影響を与える修繕工事費等の主な 変動要因を示します。 ○建物等の形状や規模、立地、共用施設の有無等により、修繕工事費が変動し ます。 ・建物が階段状になっているなど複雑な形状のマンションや超高層マンショ ンでは、外壁等の修繕のために建物の周りに設置する仮設足場やゴンドラ 等の設置費用が高くなるほか、施工期間が長引くなどして、修繕工事費が 高くなる傾向があります。 ・一般的に建物の規模が大きくまとまった工事量になるほど、施工性が向上 し、修繕工事の単価が安くなる傾向があります。 ・エレベーターや機械式駐車場の有無及びその設置場所、玄関ホール・集会 室等の規模等により、修繕工事費が変動します。近年の新築マンションで は、ラウンジやゲストルーム等、充実した共用施設を備えたマンションが みられます。また、温泉やプールがあるマンションもあります。このよう なマンションは、修繕工事費が高くなる傾向があります。 ・建物に比べて屋外部分の広いマンションでは、給水管や排水管等が長くな るほか、アスファルト舗装や街灯等も増えるため、これらに要する修繕工 事費が高くなる傾向があります。 ・塩害を受ける海岸に近いマンションや、寒冷地のマンションなど、立地に よって劣化の進行度合いや必要な修繕の内容が異なり、修繕工事費に影響 を与える場合があります。 ○仕上げ材や設備の仕様によって、修繕工事費や修繕周期が異なります。 ・一般に高級な材料を使用している場合は修繕工事費が高くなります。ただ し、材料によって必要な修繕の内容が異なったり、修繕の周期を長くでき たりする場合もあります。 11 ・外壁については、一定期間ごとに塗り替えが必要な塗装仕上げの他、タイ ル張りのマンションも多くみられます。タイル張りの場合は、一定期間ご との塗り替えは必要ありませんが、劣化によるひび割れや浮きが発生する ため、塗装仕上げの場合と同様に適時適切に調査・診断を行う必要があり ます。修繕工事費は、劣化の状況により大きく変動します。 ・手摺り等には、鉄、アルミ、ステンレスなど様々なものが用いられます。 一般的に、一定期間ごとに塗装する必要のある鉄製のものの他、錆びにく いアルミ製やステンレス製のものもあります。近年の新築マンションでは、 錆びにくい材料が多く使用されるようになってきており、金属部分の塗装 に要する修繕工事費は少なくて済むようになる傾向があります。 ・共用の給水管や排水管については、配管や継手部分の内部が腐食すること から、これらを洗浄・研磨し、再度コーティングする“更生工事”や、“更 新（取替え）工事”が必要になります。近年の新築マンションでは、ステ ンレス管やプラスチック管等の腐食しにくい材料が使われるようになり、 更生工事が必要無くなり、取替え工事も遅らせることができるようになり、 給排水管に関する修繕工事費は少なくて済むようになる傾向があります。 ・仕上げ材や設備については、技術的な知見が時代とともに変化するもので あり、技術革新に伴い、修繕工事費が少なくて済む場合もあります。 ○区分所有者の機能向上に対するニーズ等によって、マンションごとに修繕工 事の内容が異なり、修繕工事費も変動します。 ・近年の新築マンションの中には、生活利便性や防犯性を考慮して、さまざ まな種類の付加設備（ディスポーザー設備、セキュリティー設備等）が設 置されているものがみられます。このような設備が多いほど、修繕工事費 は増加する傾向があります。 ・新築時に設置されていなくても、その後に居住者のニーズの高まりや消防 法等の法制度の改正を受けて新たな設備を付加等する場合があります。ま た、耐震性に劣っている場合や、居住者の高齢化に対応できていない場合 は、耐震改修やバリアフリー改修等を行うことが望まれます。こうした改 修工事が見込まれる場合は、所要の費用を計画的に積み立てておくことが 重要となります。